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北京土地市场一天揽金47.9亿,唯价值论土地出让冰火两重天

来源:百度新闻 时间:2018-09-14 02:14:41 编辑:河南省 浏览:279 手机版

今天下午,北京(楼盘)共出让三宗住宅用地。

其中禀赋最优越的是朝阳区崔各庄乡马泉营村29-L02等地块,地块地处东北五环外,隶属中央别墅区的边缘板块朝阳北皋,东距孙河别墅区4公里,西距望京五环也仅4公里,地块临近15号线马泉营站,周边汇集京承、机场、京平三条高速公路,地段位置得天独厚。

合硕机构首席分析师郭毅分析:

本次出让的马泉营地块中共规划有四类产品,低密住宅、养老住宅、教育和社区服务。

其中住宅容积率1.1部分的规划建面为24144平方米,住宅容积率1.16部分的建面为53860平方米,具备开发为低密产品的先天条件,但包含2万平米养老设施需无偿移交。养老与住宅混合建设,搭建未来高端养老的新模式,让老人既能获得安全优质养老服务,也可与子女共住同一社区,实现“一碗汤”的距离。

此外,地块中还配建有3200平方米基础教育用地和3120平方米社区综合服务设施用地,以规划条件为保障,实现未来社区生活配套的完备。

而从板块的周边条件来看,10余年前北皋曾开发有观唐别墅、香江花园、长岛澜桥等多个知名别墅,目前二手别墅的挂牌价格在8万元/平方米上下。板块内也聚集有北京哈罗英国学校、北京京西学校等国际教育,以及高尔夫、马术等高端休闲娱乐配套,发展较为成熟。

值得一提的是,马泉营地块的限售均价为不超过68924元/平方米,最高销售单价不超过72370元/平方米,无论是相比周边二手别墅,还是与望京在售商品住宅9万-10万元/平方米的售价相比,均具备突出的价格优势。

正是因此,马泉营地块获得包括中海、万科、招商等在内的10余家房企竞夺,经过78轮竞价,最终成交地价为29.1亿元,综合楼面地价为50169元/平方米,与72370元/平方米的限售均价相比,虽然房企还可通过地下仓储的开发产生一定货值,但从项目本身来看,利润已相对有限。

在三宗地块中竞地热度居于中游的是平谷夏各庄地块,该地块规划建面113557平方米,全部用于建设“共有产权住房”,销售价格15000元/平方米,而起始楼面价为5478元/平方米,与限售价之间存在较大的价差,因此迎来包括首城、天润等深耕平谷多年的房企抢夺。

合硕机构首席分析师郭毅分析,该地块虽位置较远,但平谷区曾在2016、2017连续两年出现共有产权住房(自住型商品房)供应断档的情况,区域内积累了大量刚需。夏各庄地块紧邻夏各庄中学与张各庄中学,教育资源丰富。目前,平谷区共有产权住房的限价为14500-15500元/㎡,与在售商品房30000元/平方米的均价水平相比明显偏低,因此未来的去化压力相对较小。

最终,平谷夏各庄地块以7.3亿元,楼面价6428元/平方米的价格被中铁建摘得,对于房企而言,该地块可贡献17亿住宅货值,再加上地下车位,总货值有望接近20亿元,对于当前面临库存和资金双重压力的房企而言,拿下夏各庄地块,无疑是落袋为安的稳妥选择。

三宗地块中最冷的地块非房山青龙湖地块莫属。

合硕机构首席分析师郭毅分析,虽然青龙湖地块位于6000亩青龙湖畔,自然环境较好,但地块却归属于房山区,无法享受到人大附丰台分校的教育利好。再加上青龙湖周边此前已出让3宗限竞房地块,计容总建面达到23万平方米,约可开发2500套限竞房,区域内潜在供量较大,未来将会面临较为激烈的销售竞争局面,因此,今天房山青龙湖地块的成交遇冷在所难免。

此外,房山青龙湖地块的规划条件也较为复杂,计容建面84310平方米中住宅用地共59066平方米,容积率为1.6,执行90/70政策,探索养老型社区开发。此外还配建24791平方米综合性商业金融服务用地和453平方米S4社会停车场用地,商业面积占到地块总建面的接近三成,在北京执行全国最严格的商办调控政策之时,位置较远,周边商业氛围欠佳的商业地块都面临严峻的去化压力,因此,该地块能以低溢价出让已是难得。

据悉,房山青龙湖地块被首开以11.5亿元底价摘得,综合楼面价13741元/平方米,而该地块的限售均价为不超过37245元/平方米,最高不超过39107元/平方米,与限售价相比,利润空间相对丰厚,这也是房山青龙湖地块能顺利出让的核心原因。

昨天,北京市规土委公示了计划推出的66宗住宅用地,但在当下限竞房集中供应,去化压力增大,房企在面临销售难题和资金回笼困境时,再投资拿地的意愿并不强烈,因此今年大量住宅用地以低溢价出让。在商品房市场出现供过于求的市场矛盾时,应适时对供地计划进行调整,适当放缓供地节奏,以稳定市场,防止出现地价和房价的“超跌”现象,郭毅分析。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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